营改增试点给予房地产最大红利在于可扣除土地价款

按照财政部、国家税务总局部署，自2016年5月1日起，全面推开营改增，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。房地产业作为原营业税下税收规模最大的行业，营改增后的纳税变化情况广受关注。

记者日前就房地产业税负变化、企业取得不动产如何抵扣以及新、老项目政策上有何差异等热点问题，专访广东财大副校长于海峰教授，进行解读。

按项目选择计税方法

关于房地产开发企业的税率和征收率，营改增政策规定：房地产开发一般纳税人企业销售自行开发的房地产项目适用的税率为11%，准许抵扣进项税额;房地产开发小规模企业销售自行开发的房地产项目，以及一般纳税人销售自行开发的房地产老项目选择适用简易计税方法的，征收率为5%，不得抵扣进项税额。

一般纳税人允许分项目选择不同计税方法。这一规定主要考虑到房地产项目建设时间跨度较长，之前发生的成本已无法取得进项税额抵扣。营改增试点过渡政策允许老项目选择简易计税方法计税，与原营业税税率5%相比，税负水平基本保持稳定并略有下降，可以充分体现营改增结构性减税之功效。

需要注意的是，一般纳税人企业一旦选定简易计税方法计税，36个月内不得变更。

一般计税方法准许扣除土地成本

根据营改增政策设计，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照当期销售不动产取得的全部价款和价外费用扣除受让土地时向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款计算销售额，充分体现了营改增税负公平和减税效果。

据房地产行业市场调查分析报告悉，对房地产开发企业来说，土地成本占比大多达到30%~50%，营改增试点给予房地产业的最大红利，就在于可扣除土地价款，最大限度解决了因土地成本较高导致税负可能上升的忧虑。但需要注意的是，在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

预收款按3%预缴

按新税政设计，房地产开发一般纳税人企业预售房时，收到预收款后按3%的预征率预缴增值税，在房地产项目完成产权转移后，计算应纳税额并抵减已预缴税款。

按照原营业税规定，房地产开发企业收到预收款，即确认纳税义务并按5%税率缴纳营业税。营改增试点后，按预收款的3%预缴增值税，房地产开发企业在项目开发阶段缴纳税款将减少约40%，可节省大量的资金占用成本。

出租不动产过渡政策

新税政规定，一般纳税人将营改增前租入的不动产对外转租，可选择简易计税方法按5%征收率征税;5月1日后租入的不动产对外转租的，不能选择简易计税方法计税。

这一过渡政策规定表明，只要不动产权属保持不变，可选择简易计税方法计税，在较长时期内保持税负水平只减不增。5月1日后租入的不动产对外转租的，适用新政策征税。

不动产分2年抵扣进项税额

依照新税政规定，新增不动产将纳入到增值税抵扣范围，适用一般计税方法的试点纳税人，5月1日后取得并按照固定资产核算的不动产或不动产在建工程，可分两年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。

例外：融资租入的不动产，施工现场的临时建筑物、构建物，以及房地产企业开发的房地产项目取得的进项税额，可以一次性抵扣。

这是实施全面减负的一项有力举措。短期可增加进项抵扣，有助减轻税负水平，降低企业成本;长远将刺激不动产消费需求，有助房地产开发企业去库存，促进行业良性、健康发展。

二手房交易税费只减不增

按新政设计，个人(含个体工商户)出售购买2年以上(含2年)住房，延续营业税下二手房交易免税政策;出售购买不足2年的住房，按5%征收率全额缴纳增值税。

于海峰说，考虑增值税作为价外税的因素，二手房交易的税负不会增加。以交易价格100万元购买不足2年的住房为例，营改增试点前需缴纳营业税100万×5%=5万元;营改增试点后需缴纳增值税100万÷(1+5%)×5%=4.76万元，少交税款2400元。而且，营改增后二手房交易的增值税仍然由地税机关代征，维持办税资料、流程、场所均不变，是实实在在的利民政策。